동대문구 분양 사기 변호사, 허위 설명으로 계약했다면 대응 방법

계약 취소와 분양대금 반환, 형사·민사를 함께 준비해야 합니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 분양상담 당시 "확정된 개발호재가 있다", "수익이 보장된다", "곧 전매할 수 있다"는 설명을 믿고 계약했는데, 나중에 사실과 다른 내용이었다는 것을 알게 되는 경우가 있습니다.

단순히 기대했던 수익이 나오지 않았다는 이유만으로 사기가 성립한다고 볼 수는 없지만, 계약 체결에 결정적인 내용을 처음부터 사실과 다르게 설명했다면 형사상 사기뿐 아니라 민사상 계약 취소와 분양대금 반환까지 검토할 수 있습니다. 오늘은 허위 설명으로 분양계약을 체결했을 때의 대응 방법을 안내해드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.사기 여부를 판단하는 기준은 무엇일까요 02.허위 설명으로 계약금을 냈다면 어떻게 대응할까요 03.형사고소와 분양대금 반환 절차는 어떻게 진행될까요 04.대응을 늦추면 생기는 위험과 변호사 선택 체크포인트

사기 여부를 판단하는 기준은 무엇일까요

분양계약 결과가 예상과 달라졌다는 것과, 처음부터 속여 계약하게 했다는 것은 구분해야 합니다. 부동산 가격이 떨어졌거나 예정됐던 개발사업이 지연됐다는 사정만으로 형사상 사기가 바로 성립하는 것은 아닙니다. 중요한 것은 계약 당시 상대방이 허위 사실을 알리거나 중요한 사실을 숨겨 계약자의 판단을 잘못하게 만들었는지입니다.

현행 형법 제347조는 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 경우 사기죄로 처벌할 수 있도록 정하고 있습니다. 대법원 역시 기망행위에 해당하는지와 그로 인해 재산을 처분했는지는 거래 당시의 구체적인 사정을 종합해 판단해야 한다는 입장입니다. 결국 "광고가 과장됐다"는 주장만으로는 부족하며, 계약 당시 어떤 말을 들었고 그것을 믿고 얼마를 지급했는지까지 연결해 보여줘야 합니다.

허위 설명으로 계약금을 냈다면 어떻게 대응할까요

분양사기를 의심하게 되는 시점은 계약 직후가 아니라 중도금 납부를 앞두거나 사업 진행상황을 직접 확인한 뒤인 경우가 많습니다. 시행사에서는 정상적으로 사업이 진행 중이라고 하는데 관할 행정기관에 문의해 보니 인허가가 아직 이루어지지 않았거나, 상담 당시 확정됐다고 들었던 내용이 모집공고나 계약서 어디에도 없는 상황이 생길 수 있습니다.

이때 가장 먼저 해야 할 일은 담당자에게 항의하는 것보다 계약 당시 자료를 보존하는 것입니다. 분양광고 화면, 홈페이지 캡처, 문자와 카카오톡, 녹취, 상담자료, 홍보책자, 명함 등을 확보해야 합니다. 민법 제110조는 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있도록 규정하고 있으며, 다만 분양대행사 직원 등 제3자가 기망한 경우에는 계약 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었는지까지 문제가 될 수 있습니다.

형사고소와 분양대금 반환 절차는 어떻게 진행될까요

분양사기가 의심된다면 누구를 피고소인으로 할 것인지와 누구에게 돈을 돌려달라고 청구할 것인지를 구분해야 합니다. 시행사 대표와 분양대행사 직원, 계약서상 매도인, 실제 돈을 받은 법인이 서로 다른 경우도 있기 때문입니다. 이 과정에서 돈이 어디로 지급됐는지도 중요합니다. 계약서에 적힌 신탁계좌가 아닌 시행사나 분양대행사 계좌로 계약금을 지급한 경우라면 실제 수령자와 반환책임자가 일치하는지도 확인해야 합니다.

피해자가 여러 명이라는 사실만으로 자신의 계약까지 자동으로 사기로 인정되는 것도 아닙니다. 다만 동일한 설명을 듣고 여러 계약자가 비슷한 방식으로 돈을 지급했다면 처음부터 어떤 방식으로 분양이 이루어졌는지를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

대응을 늦추면 생기는 위험과 변호사 선택 체크포인트

분양사기를 의심하면서도 "조금 더 기다리면 사업이 정상화될 것"이라는 말을 믿고 계속 중도금을 지급하는 경우가 있습니다. 그러나 이미 사업의 핵심 조건이 계약 당시 설명과 다르다는 정황이 확인됐다면 추가 지급 여부도 신중하게 판단해야 합니다. 형사고소만 해두고 돈이 자동으로 돌아오기를 기다리는 것도 조심해야 합니다. 수사기관이 사기 혐의를 인정해 처벌하더라도 민사상 반환 범위와 실제 강제집행은 별도로 진행해야 하는 경우가 있기 때문입니다.

변호사와 상담하실 때는 형사사건과 민사 반환청구를 함께 구분해 판단할 수 있는지가 중요합니다. 계약 당시 기망행위가 무엇인지 구체적으로 정리하고, 시행사와 분양대행사, 신탁회사, 시공사의 역할을 나누어 책임주체를 확인할 수 있어야 합니다. 상대방에게 반환책임이 인정되더라도 재산이 없다면 승소 판결만으로 피해회복이 끝나지 않으므로, 가압류와 같은 보전처분도 함께 검토해야 할 수 있습니다.