안녕하세요. 제이씨엘파트너스 최성민 변호사입니다.

장위 푸르지오 마크원에 당첨되어 계약을 앞두고 있거나 계약금을 낸 뒤 자금 부담을 다시 계산하는 경우가 있습니다. 이때는 청약 당첨 후 미계약인지, 공급계약 체결 후 단순 변심인지, 사업주체의 의무 위반이나 허위 설명을 이유로 해제·취소를 주장하는지부터 구분해야 합니다.

01. 계약서를 쓰기 전이라면 ‘미계약’ 문제입니다

지정 계약기간 안에 공급계약서를 작성하지 않으면 당첨권을 포기한 것으로 처리됩니다. 모집공고는 계약금 전부나 일부를 입금했더라도 기간 안에 공급계약서에 서명·날인하지 않으면 계약 포기로 본다고 안내합니다.

다만 계약하지 않았다고 당첨 이력이 없어지는 것은 아닙니다. 모집공고상 당첨자는 계약 여부와 무관하게 전산 관리되고 재당첨 제한이 적용되므로, 계약금 환불 절차뿐 아니라 청약통장과 향후 청약 제한을 함께 확인해야 합니다.

02. 계약 후 단순 변심이라면 위약금부터 확인합니다

공급계약 체결 후 자금 사정이나 투자 판단이 달라졌다는 사정은 원칙적으로 계약자 측 사유로 평가될 가능성이 큽니다. 공식 공고도 계약자의 변심이나 귀책사유로 계약이 해제되면 공급계약서에 따라 위약금을 부담한다고 명시합니다.

민법 제565조의 해약금 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전이라는 제한이 있습니다. 분양계약에는 별도 위약금과 해제 조항이 있고 계약금이 1·2차로 나뉘어 있어, 납부한 1차 계약금만 포기하면 끝난다고 단정할 수 없습니다.

03. 중도금 대출 불가만으로 해제되지는 않습니다

모집공고상 중도금 대출은 총 공급금액의 40% 범위에서 이자후불제로 알선할 예정입니다. 그러나 정부 정책, 금융시장 변화, 개인 신용이나 보증 제한으로 대출이 불가능하거나 한도가 줄어도 계약자가 분양대금을 직접 납부해야 하며, 이를 이유로 계약 해지를 주장할 수 없다고 안내합니다.

따라서 대출이 나오지 않는다는 통지만 받고 중도금 납부를 중단하면 연체료와 계약 위반 문제가 생길 수 있습니다. 금융기관의 거절 사유, 계약 당시 대출 관련 설명과 공급계약서 문구를 먼저 비교해야 합니다.

04. 위약금 없는 해제·취소를 검토할 수 있는 경우

사업주체가 계약의 핵심 의무를 이행하지 않는다면 민법 제544조에 따른 채무불이행 해제를 검토할 수 있습니다. 원칙적으로 상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤에도 이행하지 않아야 하며, 단순한 불편이나 부수적 차이만으로 계약 전체를 해제하기는 어렵습니다.

계약 결정에 중요한 내용을 사실과 다르게 확정적으로 설명했다면 민법 제109조의 착오 또는 제110조의 사기 취소 가능성을 살펴볼 수 있습니다. 다만 모든 광고 표현이 계약 내용은 아니므로 구체성, 설명자의 권한, 모집공고와 계약서의 반대 문구 및 계약 체결과의 인과관계를 입증해야 합니다.

05. 반드시 확보할 자료

청구 상대방은 브랜드명만 보고 정하면 안 됩니다. 공식 사업주체는 장위10구역 주택재개발정비사업조합이므로 실제 공급계약 당사자와 분양대금 수령 주체를 기준으로 통지 대상을 확인해야 합니다.

06. 해제 절차를 서두르면 오히려 불리할 수 있습니다

공급계약과 옵션계약, 납부·대출 구조를 분석한 뒤 해제 또는 취소 사유와 반환 요구액을 정리해야 합니다. 그다음 적법한 상대방에게 내용증명으로 의사를 표시하고, 합의해제·계약금 반환·채무부존재확인 등 사실관계에 맞는 절차를 선택합니다.

해제 사유가 충분하지 않은 상태에서 납부를 일방적으로 중단하면 계약자가 먼저 채무불이행 상태에 놓일 수 있습니다. 예상 위약금, 연체료, 옵션대금과 대출 관계를 한꺼번에 계산한 뒤 대응 방향을 정하는 것이 안전합니다.