지정 신탁계좌 아닌 곳에 입금한 분양대금, 누구를 상대로 소송해야 할까요

분양계약서에는 분명 신탁회사 명의로 된 지정계좌가 기재돼 있는데, 막상 계약금이나 중도금을 낼 때는 시행사 직원의 안내에 따라 전혀 다른 계좌로 송금하는 사례가 실무에서 자주 발견됩니다.

이런 경우 돈을 돌려받겠다는 마음에 무작정 신탁회사 문부터 두드리기보다는, 실제로 그 돈을 받은 사람이 누구이고 그 계좌로 보내라고 지시한 주체가 누구였는지를 먼저 정리해야 합니다. 계약이 해제됐다는 사정 하나만으로 시행사와 신탁회사, 계좌명의자가 똑같이 반환책임을 지는 구조는 아니기 때문에, 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에서는 분양계약과 신탁계약의 법적 구조부터 나눠서 검토할 것을 권합니다.

• 01 신탁회사가 반환책임을 지는 경우와 아닌 경우
• 02 시행사와 계좌명의자, 누구를 상대로 삼아야 하나요
• 03 청구 전 반드시 확보해둘 증거자료
• 04 실제 반환청구는 어떤 절차로 진행되나요

01. 신탁회사가 반환책임을 지는 경우와 아닌 경우

지정된 신탁계좌가 아닌 다른 계좌로 대금을 냈다는 이유만으로 신탁회사에 전액 반환을 요구할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다. 신탁회사가 해당 분양사업에 이름을 올리고 있다는 사실과, 문제 된 그 돈에 대해 실제로 반환채무를 부담하는지는 별개의 사안이기 때문입니다.

분양관리신탁 구조상 신탁회사는 사업부지와 분양수입금을 관리하는 역할을 맡지만, 계약서에 책임 범위를 별도로 좁혀 놓는 경우도 드물지 않습니다. 대법원 판례 역시 분양계약과 신탁·대리사무 약정의 구체적 내용을 종합해 수탁자의 책임 범위를 가려야 한다는 태도를 취하고 있습니다.

무엇보다 문제가 된 자금이 애초부터 신탁계좌에 입금되지 않았다면, 신탁회사가 그 돈을 실제로 취득하거나 관리한 사실이 있는지부터 짚어야 합니다. 받은 적도 없는 돈을 두고 단지 신탁사라는 이름값만으로 반환을 요구하면 처음부터 청구 상대방을 잘못 잡는 셈이 됩니다.

02. 시행사와 계좌명의자, 누구를 상대로 삼아야 하나요

진짜 반환 상대방을 가리려면 분양계약의 당사자가 누구인지, 입금계좌 명의자는 누구인지, 그 계좌를 쓰라고 지시한 사람은 누구인지, 그리고 돈이 결국 어디로 흘러 들어갔는지까지 함께 놓고 판단해야 합니다. 시행사가 매도인 지위에서 별도 계좌를 직접 안내하고 그 돈을 실질적으로 수령했다면, 계약 해제에 따른 원상회복책임을 시행사에 물을 수 있는지를 가장 먼저 검토하게 됩니다.

반면 업무대행사나 분양대행사 직원 개인, 또는 관계회사 명의 계좌로 입금됐다면 판단이 복잡해집니다. 시행사가 그 계좌 사용을 사전에 승인했는지, 수령자가 시행사를 대신해 정당한 권한으로 받은 것인지, 아니면 아무런 권한 없이 받은 것인지에 따라 반환청구든 부당이득이든 손해배상이든 청구 상대방과 법적 근거가 완전히 달라질 수 있습니다.

단순히 그 계좌로 돈이 들어갔다는 사실만으로 명의자가 무조건 최종 반환책임을 지는 것도 아닙니다. 다른 사람을 위한 정상적인 급부 과정에서 돈을 전달받은 것에 불과하다면, 단순 수령 사실만으로 부당이득반환책임까지 곧바로 인정되지는 않는다는 판례도 있습니다.

03. 청구 전 반드시 확보해둘 증거자료

반환 상대방을 특정하는 작업의 출발점은 결국 '누구에게, 어떤 안내를 받고, 왜 그 계좌로 보냈는가'를 증명할 자료입니다. 단순히 "분양사무실 직원이 그렇게 알려줬다"는 기억만으로는 시행사나 신탁회사의 법적 책임까지 곧바로 연결짓기 어렵습니다.

특히 계약서 안에 "지정된 신탁계좌 외의 계좌로 입금한 금액은 분양대금으로 인정하지 않는다"는 취지의 조항이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 반대로 시행사 측이 별도 계좌를 직접 안내했고, 그 돈을 실제로 분양대금으로 처리한 자료가 남아 있다면 원상회복청구권을 뒷받침하는 유력한 근거가 될 수 있습니다.

04. 실제 반환청구는 어떤 절차로 진행되나요

본격적으로 반환을 요구하기 전에는 계약 해제·취소가 성립하는 사유인지와, 실제로 돈을 받은 주체가 누구인지를 분리해서 정리하는 작업이 선행돼야 합니다. 분양계약이 아직 유효하게 살아 있는 상태라면, 단지 지정계좌가 아닌 곳에 송금했다는 사정만으로 곧바로 반환청구가 가능해지는 것은 아니기 때문입니다.

계약 해제나 취소가 가능한 상황으로 판단되면, 송금내역과 계좌 안내자료를 근거로 시행사·신탁사·계좌명의자 사이의 법률관계를 확인한 뒤 반환책임이 있다고 판단되는 쪽에 내용증명 등으로 지급을 요구하는 순서가 일반적입니다.

신탁회사가 분양대금을 정상적으로 관리해온 사건에서조차, 분양계약이 해제됐다는 사정만으로 신탁회사에 당연히 부당이득반환책임이 생기는 것은 아니라는 판례가 있습니다. 실제 돈이 신탁계좌에 들어가지 않은 사안이라면 더더욱 자금 흐름과 계약관계를 먼저 정확히 확인해야 합니다.

시행사와 업무대행사, 신탁회사가 서로 책임을 미루기 시작하면 시간이 갈수록 송금 경위와 당시 안내 내용을 입증하기 어려워집니다. 계약 해제 가능성과 실제 반환금액, 책임 주체를 먼저 특정한 뒤 내용증명·가압류·반환소송 중 어떤 절차가 맞는지 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소와 함께 검토받아보시길 권합니다.