분양계약 잔금 미지급 위기, 계약 취소는 가능할까요?

중도금 지급 이후에도 활용할 수 있는 현실적인 해결 방법을 안내드립니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 부동산 경기 침체가 장기화되면서 분양계약을 체결한 이후 잔금지급기일을 앞두고 깊은 고민에 빠지신 분들이 많습니다. 호황기 시절 고수익을 기대하며 계약을 체결하셨지만, 지금 시점에서는 잔금을 치르고 부동산을 인도받는 순간 오히려 큰 손해로 이어질 수 있다는 불안감이 커지고 있는 상황입니다.

특히 잔금대출이 원활히 실행될 것이라는 안내를 믿고 계약을 체결하셨는데 막상 대출이 나오지 않아 잔금 마련이 막막해지신 분들, 계약 체결 당시의 광고 내용과 실제가 달라 억울함을 느끼시는 분들의 문의가 꾸준히 이어지고 있습니다. 오늘은 잔금 지급이 어려운 상황에서 분양계약을 취소하거나 정리할 수 있는 방법에 대해 안내드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.잔금 미지급 위기, 왜 발생했나 02.중도금 지급 후 계약 해제가 어려운 이유 03.그럼에도 계약 취소가 가능한 경우 04.원만한 계약 정리를 위한 절차

분양계약 잔금 미지급, 왜 이렇게 늘어나고 있을까요

부동산 호황기 시절에는 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생활형 숙박시설, 수익형 호텔, 아파트 등 다양한 유형의 분양계약이 활발하게 체결되었습니다. 고수익을 보장한다는 설명을 믿고 계약을 체결하신 분들이 많았지만, 현재는 수익은커녕 잔금을 치르고 부동산을 인도받는 순간 오히려 큰 손해를 떠안게 되는 상황에 놓인 분들이 적지 않습니다.

특히 잔금대출이 원활히 실행될 것이라는 말을 믿고 계약을 체결하셨는데 막상 잔금대출이 나오지 않는 경우, 잔금 마련 자체가 불가능해지면서 계약이행이 사실상 어려워지는 사례가 늘고 있습니다. 여기에 분양 당시 매물에 관한 허위·과장 광고가 있었던 정황까지 확인되면, 수분양자와 분양관련업체 사이의 갈등은 더욱 깊어지게 됩니다.

중도금을 지급한 이후에는 계약 해제가 어려운 이유

민법은 이행의 착수가 있기 전까지는 계약금을 교부한 사람이 계약금을 포기하거나, 계약금을 받은 사람이 그 배액을 상환하는 방법으로 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이를 흔히 해약금에 의한 해제라고 부릅니다.

문제는 중도금을 지급한 시점부터는 이행의 착수가 있었던 것으로 보아 해약금에 의한 해제가 더 이상 불가능해진다는 점입니다. 그래서 잔금지급기일을 앞두고 뒤늦게 사정이 어려워지신 분들께서는 계약을 되돌릴 방법이 없는 것은 아닌지 걱정이 크실 수밖에 없습니다.

그럼에도 계약 취소가 가능한 경우

원칙이 있으면 예외도 존재합니다. 중도금을 지급한 이후라 하더라도 계약당사자들이 서로 합의하거나, 상대방에게 귀책사유가 있다면 이를 근거로 계약을 취소하는 것이 얼마든지 가능합니다.

분양계약 체결 과정에서는 어느 정도의 과장된 설명이 동반되는 경우가 있습니다. 다만 그 정도가 지나쳐 수분양자에 대한 기망이 인정될 만한 수준이라면 계약 취소를 검토해볼 수 있습니다. 최근 하급심 판례 중에는 실거주가 불가능한 시설임에도 가능하다고 안내하여 생활형 숙박시설 분양계약 체결을 유도한 사안에서, 기망을 이유로 한 계약 취소를 인정한 사례가 다수 확인되고 있습니다.

원만한 계약 정리를 위한 절차

잔금을 도저히 마련할 수 없는 상황이라면, 소송에 앞서 분양관련업체와 협의를 통해 계약관계를 정리하는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 이미 지급한 계약금과 분양관련업체가 대납해 온 중도금대출이자 처리가 핵심 쟁점이 됩니다.

분양계약취소와 관련된 문제는 그 양상이 복잡하고 문제가 되는 금액도 크기 때문에, 초기 단계에서부터 관련 사건을 다수 처리해본 법률 전문가의 조력을 받으시는 것이 바람직합니다. 계약조건과 처한 상황이 모두 다른 만큼, 개별 사안에 맞는 대응 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.