신탁계좌가 아닌 곳에 낸 분양대금, 누구에게 반환을 요구해야 할까요

반환 상대방을 잘못 정하면 승소하고도 돈을 돌려받지 못할 수 있습니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 분양계약 당시 담당자의 안내를 믿고 계약금이나 중도금을 보냈는데, 나중에 확인해 보니 계약서에 적힌 신탁회사 명의의 지정계좌가 아니라 시행사나 분양대행사 계좌로 입금된 경우가 있습니다.

분양사업과 관련해 지급했으니 신탁회사에 돌려달라고 하면 된다고 생각하기 쉽지만, 실제 반환 책임은 돈을 받은 사람과 분양계약의 당사자, 신탁계약의 내용에 따라 달라집니다. 오늘은 신탁계좌가 아닌 곳에 낸 분양대금을 누구에게 청구해야 하는지 안내해드리겠습니다.

핵심 안내 목차 01.반환책임은 무엇을 기준으로 판단할까요 02.시행사나 다른 계좌에 입금했다면 누구에게 요구할까요 03.반환청구 절차, 어떤 순서로 진행해야 할까요 04.대응을 잘못하면 생기는 위험과 변호사 선임 체크포인트

반환책임은 무엇을 기준으로 판단할까요

분양사업에 신탁회사가 참여한다고 해서 신탁회사가 언제나 분양대금을 반환해야 하는 것은 아닙니다. 신탁의 형태와 분양계약서, 대리사무계약 등에 따라 신탁회사가 하는 역할은 자금관리나 신탁재산 관리에 그치는 경우도 있기 때문입니다. 대법원은 분양관리신탁이 이루어진 사건에서 신탁회사가 분양수입금 관리 등의 업무를 담당하더라도 분양계약상 매도인과 같은 책임을 부담하는 것은 아니며, 계약의 당사자인 시행사가 분양대금 반환책임을 부담할 수 있다고 판단한 바 있습니다.

실제로 분양계약서에는 "분양대금은 신탁회사 명의의 지정계좌로만 납부해야 하며 그 외 계좌에 입금한 금액에 대해서는 신탁회사가 책임지지 않는다"는 취지의 조항이 포함되는 경우가 있습니다. 결국 신탁회사의 이름이 사업에 등장한다는 사실만으로 반환 상대방을 정해서는 안 됩니다.

시행사나 다른 계좌에 입금했다면 누구에게 요구할까요

분양상담 직원이 "오늘 계약금을 보내야 물건을 잡을 수 있다"며 시행사 명의 계좌나 특정 법인 계좌를 알려줘 입금했다고 가정해 보겠습니다. 이후 계약이 취소되거나 해제됐는데 시행사는 "신탁계좌에 입금한 돈이 아니니 우리는 모른다"고 하고, 신탁회사 역시 "우리 계좌로 들어온 돈이 아니다"라고 대응할 수 있습니다. 이 경우 가장 먼저 확인할 것은 누가 실제로 돈을 수령했고, 어떤 법률상 원인으로 돈을 받았는지입니다.

분양계약의 당사자인 시행사가 직접 대금을 수령했고 이후 계약이 적법하게 해제됐다면, 민법 제548조의 원상회복의무를 근거로 시행사를 상대로 반환을 요구하는 구조를 검토할 수 있습니다. 반면 분양대행사나 임직원 개인 명의 계좌로 돈이 들어갔다면, 해당 사람이 시행사를 대신해 대금을 받을 권한이 있었는지에 따라 민법 제741조의 부당이득반환 문제를 함께 검토할 수 있습니다.

반환청구 절차, 어떤 순서로 진행해야 할까요

비지정계좌로 분양대금을 납부했다면 계약해제부터 통보한 뒤 상대방을 정하는 방식보다, 돈의 이동경로를 먼저 정리하는 것이 중요합니다. 특히 여러 법인이 사업에 참여했다면 시행사, 신탁회사, 분양대행사, 시공사의 역할을 구분해야 합니다.

계약서에는 지정계좌 납부를 요구하면서 실제 현장에서는 직원이 다른 계좌를 안내했다면, 그 안내가 단순한 직원 개인 행동이었는지 시행사나 분양대행사의 업무로 이루어진 것인지가 중요합니다. 회사 명의 문자나 공식 상담채널에서 다른 계좌를 안내했다면 그 자료 자체가 중요한 증거가 될 수 있습니다.

대응을 잘못하면 생기는 위험과 변호사 선임 체크포인트

비지정계좌 문제는 계약해제 자체보다 반환 상대방을 잘못 정하면서 소송이 길어지는 경우가 적지 않습니다. 사업이 어려워진 뒤 시행사와 신탁회사, 분양대행사가 서로 책임을 떠넘기기 시작하면 회수 과정이 더 복잡해질 수 있고, 반환청구를 미루는 사이 실제 돈을 받은 법인이나 개인의 재산이 처분될 수도 있습니다.

변호사와 상담하실 때는 시행사와 신탁회사 사이에 어떤 신탁계약이 체결됐는지, 관리형토지신탁·분양관리신탁 등 어떤 형태인지, 분양계약서에 신탁회사의 책임범위를 제한하는 문구가 있는지를 함께 확인해야 합니다. 돈을 받은 사람이 이미 다른 곳으로 자금을 옮겼다면 가압류 등 보전처분을 먼저 검토해야 하는 상황도 생길 수 있습니다.