분양계약 취소 및 분양권 사기 해결 변호사, 돈 돌려받는 절차

계약 취소부터 재산보전, 강제집행까지 민사와 형사를 함께 정리했습니다

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다. 서울이나 수도권에서 아파트·오피스텔·상가 분양계약을 체결하거나 분양권을 매수했는데, 계약 후 알고 보니 설명받은 내용이 사실과 다르거나 같은 분양권이 다른 사람에게도 넘어갔다는 사실을 알게 되면 이미 지급한 계약금과 프리미엄을 잃을 수 있다는 불안이 커집니다.

분양계약 취소 및 분양권 사기 해결 변호사의 검토가 필요한 이유는 민사상 계약 취소·해제와 형사상 사기고소가 별개의 절차이고, 피해금 반환을 위해서는 상대방 재산에 대한 보전과 강제집행까지 함께 준비해야 하기 때문입니다. 단순히 가격이 떨어졌다는 사정과 처음부터 허위 내용을 믿고 돈을 지급한 상황은 반드시 구별해야 합니다. 이번 글에서 관련 쟁점을 차례대로 살펴보겠습니다.

핵심 안내 목차 01.속아서 계약했다면 분양계약을 취소할 수 있을까? 02."투자는 원래 위험하다"는 말이 통하는 이유 03.사기를 알게 된 뒤 계속 돈을 내면 꼬입니다 04.형사고소만으로 돈을 돌려받을 수 있을까?

속아서 계약했다면 분양계약을 취소할 수 있을까?

분양상담을 받을 때 "특정 개발사업이 확정됐다", "상가 임대수익이 보장된다", "전매가 바로 가능하다"는 설명을 믿고 계약했지만 이후 사실이 아니었음을 알게 되는 경우가 있습니다. 분양권 거래에서도 실제 권리자가 아닌 사람이 계약하거나, 이미 다른 사람에게 처분한 권리를 다시 매도하는 문제가 발생할 수 있습니다.

다만 계약 결과가 기대와 달랐다는 이유만으로 모든 계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제110조는 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있도록 규정하고 있으므로, 계약 당시 상대방이 중요한 사실을 거짓으로 알렸고 이를 믿은 결과 계약을 체결했다는 사실관계가 확인돼야 합니다.

분양권 거래에서는 권리관계를 더욱 세밀하게 확인해야 합니다. 대법원은 택지분양권을 이미 이중매도한 사실을 숨긴 채 후속 매수인에게 다시 거래하도록 한 사건에서 사기죄 성립을 인정한 사례가 있습니다. 상대방이 동일한 권리를 다른 사람에게 처분했다는 사실을 숨기고 매매대금을 받았다면 형사문제까지 연결될 수 있습니다.

"투자는 원래 위험하다"는 말이 통하는 이유

분쟁이 시작되면 분양회사나 매도인이 "투자는 본인이 판단한 것", "분양권 가격이 떨어진 것은 시장 상황 때문"이라고 주장하는 경우가 많습니다. 실제로 부동산 가격 하락이나 예상보다 낮은 임대수익처럼 계약 이후 시장에서 발생한 변화까지 상대방의 사기로 볼 수는 없습니다. 이때 승패를 가르는 것은 허위 설명의 구체성입니다. 단순한 전망을 이야기했는지, 아니면 계약 여부를 결정할 중요한 현재 사실을 알고도 거짓으로 알렸는지를 나눠야 합니다.

계약서도 함께 확인해야 합니다. 모집공고나 홍보자료에서는 좋은 조건을 강조했지만 실제 공급계약서에는 다른 내용이 적혀 있을 수 있고, 분양권 매매라면 매도인이 어떤 권리를 보유하는지와 명의변경 절차가 가능한지가 계약 내용에 어떻게 적혀 있는지를 살펴야 합니다.

현행 주택법 제64조는 일정한 주택과 입주자로 선정된 지위에 대해 법에서 정한 전매제한기간 동안 전매나 전매 알선을 제한하고 있습니다. 따라서 매도인이 "지금 바로 명의변경할 수 있다"고 설명했다면 실제 전매제한 여부부터 확인해야 합니다. '분양권'이라는 단어만 보고 모든 거래가 같은 규정을 따른다고 판단해서는 안 됩니다. 결국 사기 여부는 결과가 나빴느냐가 아니라 처음부터 정상적으로 이행할 수 없는 조건을 정상적인 것처럼 설명하고 돈을 받았는가를 중심으로 판단됩니다.

사기를 알게 된 뒤 계속 돈을 내면 꼬입니다

계약금이나 프리미엄 일부를 지급한 뒤 허위 설명을 발견했지만 "일단 계약을 유지하면서 나중에 따져보자"고 생각해 중도금과 잔금을 계속 지급하는 경우가 있습니다. 반대로 사기라고 판단한 직후 아무런 통지도 하지 않고 모든 납부를 중단하는 경우도 있습니다. 두 대응 모두 사건을 복잡하게 만들 수 있습니다.

사기에 의한 취소를 검토하면서도 아무런 이의를 남기지 않은 채 계속 계약을 이행하면 상대방이 계약을 그대로 인정한 것이 아니냐고 다툴 수 있고, 민법에는 취소할 수 있는 행위를 이행하면 추인한 것으로 보는 규정도 있습니다. 반대로 취소나 해제 의사를 명확히 표시하지 않은 채 잔금부터 지급하지 않으면 상대방이 오히려 채무불이행을 주장할 수 있습니다. 분양계약에 연체료나 위약금 조항이 있다면 시간이 지나면서 새로운 금전분쟁이 추가될 수도 있습니다.

먼저 계약관계의 법적 성격을 정리해야 합니다. 상대방의 기망 때문에 계약했다면 민법 제110조에 따른 취소를, 계약서상 중요한 의무를 이행하지 않았다면 계약해제를 검토할 수 있습니다. 계약이 해제되는 경우 민법 제548조는 당사자에게 원상회복 의무를 부담하도록 규정하고 있습니다. 또한 취소권에도 시간 제한이 있어, 현행 민법 제146조는 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 내에 행사하도록 정하고 있으므로 사기를 발견하고도 장기간 방치해서는 안 됩니다.

형사고소만으로 돈을 돌려받을 수 있을까?

분양권을 이중으로 판매했거나 존재하지 않는 권리를 있는 것처럼 속여 돈을 받았다면 피해자는 가장 먼저 사기고소를 생각할 수 있습니다. 현행 형법 제347조는 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득하는 행위를 사기로 처벌하고 있으며, 현재 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 하지만 고소가 접수됐다고 해서 계약금이나 프리미엄이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

형사절차에서는 피고소인이 처음부터 피해자를 속일 의도가 있었는지와 어떤 기망행위로 돈을 지급받았는지가 중심이 되는 반면, 민사에서는 취소 또는 해제에 따라 누구에게 얼마를 반환받을 것인지를 별도로 정리해야 합니다. 특히 피해자가 여러 명인 경우 수사가 진행되는 동안 상대방 재산이 부족해지거나 다른 채권자들의 압류가 먼저 들어갈 수 있습니다. 그래서 형사고소만 기다리지 않고 민사상 반환청구와 재산보전을 동시에 검토해야 하며, 상대방 명의 부동산이나 예금 등이 확인되고 본안판결 전 처분될 우려가 있다면 가압류로 향후 강제집행 가능성을 확보하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

계약 취소가 인정되거나 반환소송에서 이겨도 상대방에게 재산이 없거나 다른 채권자가 먼저 집행을 시작했다면 실제 회수가 어려워질 수 있습니다. 그래서 초기에는 돈을 누구에게 지급했는지를 정확히 확인해야 합니다. 계약 상대방은 시행사인데 계약금은 분양대행사나 개인 계좌로 보낸 사건도 있고, 분양권 매매에서는 매도인과 중개인, 브로커에게 각각 다른 명목으로 돈을 지급한 경우도 있습니다. 반환을 청구할 상대방 자체가 달라질 수 있으므로 누가 허위 설명을 했고 누가 돈을 받았는지를 계약서와 계좌내역을 기준으로 분리해야 합니다. 형사는 처벌을 위한 절차이고, 민사는 돈을 돌려받기 위한 절차라는 점을 구별하면서 동시에 진행하는 것이 분양권 사기 사건의 핵심입니다.

잘못 대응하면 사기 사실을 알게 된 뒤에도 계약을 계속 이행하면서 취소 문제를 복잡하게 만들거나, 아무런 통지 없이 잔금부터 중단해 위약금과 채무불이행 분쟁까지 추가될 수 있습니다. 같은 분양권이 다른 사람에게도 판매됐거나 상대방의 연락이 갑자기 끊긴 상황이라면 형사고소 결과만 기다리지 말고 상대방 재산 상태와 민사상 회수 가능성을 함께 확인하시기 바랍니다. 설명받은 내용과 실제 권리관계가 다르거나 이중거래, 명의변경 불가, 전매제한 은폐 등 정황이 확인됐다면, 분양계약 취소 및 분양권 사기 해결 변호사와 초기에 증거와 회수 경로부터 검토하는 것이 필요합니다.

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