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분양계약해제·분양사기 사건, 명쾌한 해결 방법은?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스 분양사기변호사닷컴입니다. 

한때 수익형 부동산 투자가 열풍이었지만, 해당 시장이 장기 침체에 들어가면서 수분양자들이 시행사를 상대로 분양계약해제를 요청할 수 있을지 문의가 계속 들어오고 있습니다.

약속했던 것들이 전혀 이행되지 않거나 책임을 기피하는 경우, 자금 사정이 좋지 않거나 생각만큼 대출이 나오지 않아 잔금 납부가 어려운 경우, 기대한 만큼 수익성이 나오지 않는 경우 등 유형은 아주 다양한데요. 특히 상대방의 허위·과장 광고에 속아 체결하는 분양사기 사건도 나날이 증가하고 있습니다.

한 말씀만 드리자면, 부동산 거래의 법적 대응은 결정을 빨리 할수록 좋습니다. 어렵고 까다로운 분양계약해제·분양사기 사건의 명쾌한 해결 방법을 지금부터 설명드리겠습니다.

1. 대금 지급이 어디까지 진행되었는지에 따라 달라집니다

매력적인 투자처를 찾아 매매계약서를 작성하고 계약금까지 지불했는데, 더 좋은 물건을 찾거나 섣부르게 결정한 것 같다는 판단이 들어 취소를 희망하는 경우가 있습니다. 그러나 체결된 부동산 계약은 쉽게 무를 수 없습니다.

다만 계약금·중도금·잔금 단계 중에서 계약금만 내신 분이라면 이유를 불문하고 상대방에게 파기를 요청할 수 있습니다. 단, 일방적인 분양계약해제에는 그에 따른 책임이 발생하므로 위약금조로 납입한 금전의 반환을 요구할 수는 없습니다.

중도금은 1차에서 6차까지 진행되며 나머지 잔금을 납입한 후 소유권을 취득합니다. 1차라도 진행되었다면 계약 이행의 착수로 판단되어 해제를 주장하기 어렵습니다. 운 좋게 시행사가 승낙한다면 해결될 수 있지만 그런 경우는 드뭅니다. 다만 상대방의 분양사기 정황이 있다면 관련 법률과 입증자료를 토대로 파기는 물론 대금까지 모두 반환을 요청해 볼 수 있습니다.

2. 기망행위 입증이 핵심입니다

상대방에게 속아 분양사기 사건을 주장한다 해도, 피해를 입증할 명확한 자료가 없다면 소송을 통한 법적 절차를 진행하더라도 승소하기는 쉽지 않습니다. 부동산은 개인의 자유로운 선택에 따른 투자 성격이 매우 강하기 때문에, 자신이 예상한 방향과 다르다는 이유만으로는 법원이 분양계약해제를 인정해주지 않기 때문입니다.

적극적으로 주장하기 위해서는 상대방이 기망행위를 하였거나 법률을 위반하여 체결한 정황이 있어야 합니다. 대표적으로 서명을 망설이는 당사자에게 "프리미엄을 붙여 전매가 가능하니 기회다, 확실하게 되도록 보장하겠다"는 식의 영업 멘트를 던지는 경우가 많은데요. 부동산 침체로 전매가 되지 않을 뿐더러 분양가보다 낮은 시세에도 매수자를 찾기 어려운 것이 현실입니다.

확실하게 약속받은 사항이 지켜지지 않는다면 이를 토대로 파기를 주장할 수 있습니다. 다만 단순히 "전매가 가능합니다" 정도의 확실하지 않은 약속은 기망행위가 있었다고 판단하기 어렵습니다.

3. 거래 과정으로도 다툴 수 있습니다 — 건분법·약관법·방판법

거래의 전 과정을 다시 살펴보면서 다른 측면에서 접근해 볼 수도 있습니다. 건축물 분양의 경우 크게 세 가지 법을 적용받는데요. 건축물분양법, 약관법, 방문판매법입니다.

최근 선착순으로 금전을 입금하는 순서대로 체결되는 계약이 많이 이루어지고 있는데, 이는 건축물분양법의 공개모집·공개추첨 절차를 위반했을 가능성이 크므로 분양계약해제의 근거가 될 수 있습니다. 또한 이런 계약은 중요 내용에 대한 설명 없이 성사되는 경우가 많아 약관법도 함께 위반했을 가능성이 높습니다.

길에서 사은품이 담긴 쇼핑백을 들고 접근해 홍보관으로 유인하는 경우는 방문판매법의 적용을 받습니다. 방문판매 혹은 전화권유로 체결된 계약이라면 14일 이내에 철회를 주장할 수 있고, 청약서에 이런 내용이 기재되어 있지 않으면 철회가 가능하다는 것을 알게 된 날로부터 14일 이내 철회를 주장할 수 있으며 사업자는 3일 이내에 반환하는 것이 원칙입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

※ 본 게시글은 일반적인 법률 정보 전달을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 정확한 대응을 위해서는 법률 전문가와 직접 상담하시는 것을 권장합니다.